배영수 기자
(뉴스통신=배영수 기자) 인천도시공사(iH)가 부평구 산곡동에 소재한 제3보급단 및 507여단 등 군부대의 이전 및 부지 개발사업에 대한 공모를 다음달 중 착수한다는 방침이다.
그러나 현재 부동산 시장의 상황이 전반적으로 좋지 못해 수익성 저하를 우려하는 업계의 시선 등으로 공모절차가 차질 없이 진행될 수 있을지에 대해서는 우려의 분위기가 읽힌다.
iH는 다음달 중 제3보급단과 507여단의 이전과 개발 전반을 맡을 특수목적법인(SPC)에 참여할 민간사업자 공모절차에 착수키로 했다. 앞서 인천시와 국방부의 합의사항인 2026년까지 부대를 17사단 등으로 이전하려면 필요하다는 설명.
iH는 오는 9월까지 민간사업자로부터 사업참여계획서를 접수받고 10월께 우선협상대상자를 선정해 내년 초 SPC 구성을 완료하고 부대 이전계획 및 기본·실시 설계 등도 추진한다는 방침이다.
이 사업에 대한 인천시의 밑그림은 전체 부지 약 84만㎡ 중 70%를 공원 및 공공기관 유입 등 공공시설로 조성하고 30%를 수익부지로 정해 민간 사업자는 공동주택(사실상 아파트)을 약 5,400여 세대 규모로 지을 수 있게 했다.
그런데 사실 인천시의 밑그림에 대한 토건업계 전반의 평가는 전반적으로 호의적이지 않은 듯한 분위기가 읽힌다.
수익부지에 아파트를 지어 나오는 개발이익으로 군부대 시설비를 비롯해 공공시설을 조성한다는 계산이 대체로 수익성이 낮다고 계산하는 듯 보인다.
업계 전반적으로는 인천시의 계획에 아파트단지를 조성할 수익부지가 30% 수준밖에 안 되고 현재 부동산 시장 전반이 좋지 않아 개발사업을 위한 자금조달이 쉽지 않은 상태라는 평가를 하는 것으로 알려졌다.
실제로 인천시는 자신들의 밑그림을 기반으로 지난해 주변 아파트들의 분양 현황을 참고로 해 3.3㎡(1평) 당 1,300만 원 수준으로 최저 분양가를 잡아 계산한 결과 민간사업자가 3천억 원 수준으로 적자를 볼 수 있다는 예상이 나오기도 했다.
이에 시는 민간사업자가 최소 적자를 보지 않고 사업을 진행시키려면 아파트 분양가를 최저 1,600만 원 이상으로 잡으면 가능하다고 판단하고는 있는데 만약 그렇게 지어진다면 정주여건이 괜찮은 신축단지이기는 하겠으나 인근 아파트 시세에 비해 상당히 높다는 계산도 나왔다.
만약 그렇다 해도 현재 상황에서의 사업성, 즉 부동산 시장이 괜찮은 상황이라면 모르겠지만 지금은 고금리 등 영향이 커 경기가 좋지 않다 보니 사업에 필요할 민간 사업자의 자금 조달도 녹록치 않다는 게 문제다.
인천시는 현재 군부대의 이전을 위한 제반 비용을 약 5,800억 원 정도로 추산하고 있고 여기에 아파트 건립을 위한 선투입비용 등을 감안하면 1조 원이 넘는 프로젝트파이낸싱(PF)이 필요하다고 보고 있다.
그런데 PF를 하려면 건설사가 PF보증을 서야 할 텐데 지금과 같은 고금리 등 상황을 감안할 때 건설사가 이를 흔쾌히 하겠다고 나서는 건 사실상 어렵다는 게 중론. 그렇다고 토건업계의 평가를 감안해 수익부지 비율을 높일 수는 없는 노릇이다.
이 군부대들의 이전을 위해 동분서주하며 캠페인 등 활동까지 했던 주체들이 ‘시민사회진영’이었음을 감안하면, 인천시가 사업성을 핑계로 부지의 수익면적을 더 높인다는 건 지역사회에 대한 배신 혹은 특정 사업자에 대한 특혜시비가 붙을 것이 자명하기 때문.
그러나 인천시의 입장에서는 당장 사업성이 나오지 않는다고 상황을 두고볼 수만은 없는 상태다. 부대 이전 등과 관련해 국방부와의 합의한 사항에는 오는 2026년까지 부대를 17사단 등으로 이전하는 계획이 잡혀있기 때문이다.
따라서 인천시는 우선 군부대 이전과 개발사업을 동시에 진행시키겠다는 명목으로 부지에 대한 개발제한구역(그린벨트)의 해제 절차를 추진하고 민간사업자의 참여를 제고할 사업성 부분도 검토하겠다는 계획이다.
시 관계자는 “공모 이후 민간 사업자와의 협의를 통해 적정범위 안에서 수익시설 용지 규모를 일부 조정하는 방안은 검토할 수도 있다”고 밝혔다.
다만 이렇게 할 경우 지역사회와의 합의는 필수인데 이에 대해 시가 어떤 자세를 보일지에 따라서는 앞서 언급한 대로 논란의 소지가 있을 수 있다.
